活跃的碧沙岗板块，房地产市场现状如何？
2020年已经结束，回顾郑州房地产市场，“降价”、“三道红线”、“打折卖房”几乎构成了市场的基调，但有一个区域是例外的——碧沙岗板块。
与整体市场的冷清不同，今年的碧沙岗板块十分活跃。万科山河道、康桥玖玺园、昆仑望岳二期、恒大云玺四个备受瞩目的项目相继入市，吸引众多客户目光；二砂文创园开园和国棉三厂特色历史文化街区改造则以另一种方式，为老城焕发生机。
这些郑州的热门事件，都汇集于碧沙岗板块，让原本囿于“老破小”标签的中原老城区，实现形象蜕变，唤起价值的回归。
站在“巨人肩膀”上的板块
要探究碧沙岗板块的热度密码，还要从碧沙岗板块本身谈起。
碧沙岗板块位于中原老城区，东至京广铁路线，西达西三环，北起陇海铁路线，南至航海路，沿着中原路铺展。中原老城区引以为傲的教育、商业、医疗配套大都囊括其中。
教育配套
根据克而瑞栅格系统显示，碧沙岗板块学校达约332个，其中重点学校约11个，约占全市重点学校的29%。其中，郑州有名的伊河路小学、汝河路小学、互助路小学、伏牛路小学、郑州十九中、郑州十六中等都汇集于此。
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碧沙岗板块教育配套
数据来源：克而瑞栅格系统
商业配套
商业配套方面，碧沙岗板块也十分丰富。这里作为郑州曾经的经济支柱，商业资源发展较早，能够选择的购物中心繁多。根据克而瑞栅格系统显示，碧沙岗板块商业点位达约1514个，其中购物中心约47个，连锁超市约36个。
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碧沙岗板块商业配套
数据来源：克而瑞栅格系统
板块内丹尼斯、大商新玛特、苏宁易购、万达广场等大型商超一应俱全，此外，碧沙岗板块还有一些颇具人气的小店铺，如四厂烩面、三厂烩羊肉、马仁鸿凉皮店、马留包子铺等，西郊人甚至是郑州人都耳熟能详，这些在时间长河中沉淀下来的美食店铺，才是碧沙岗板块的特色，是崛起的新区无法复制的烟火味。
医疗配套
再来看医疗配套，根据克而瑞栅格系统显示，区域内医院约71所，其中三甲医院约3所。且这些医院在板块内分布较为均匀，居住在碧沙岗板块，能够在需要的时候安心便捷的享受医疗资源。
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碧沙岗板块医疗配套
数据来源：克而瑞栅格系统
自然配套
如果说，新区有什么能够引以为傲的，那生态资源一定当仁不让。但碧沙岗板块的生态资源却毫不逊色。
碧沙岗板块的休闲点位约96处，其中公园约31个。碧沙岗公园作为郑州三大公园之一，公园整体占地约400亩，绿化覆盖率达约94.3%；中原区标志性的绿城广场，总占地约9公顷，绿化占地面积约占总面积的52.81%，达约5.82公顷。
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碧沙岗板块自然配套
数据来源：克而瑞栅格系统
此外，碧沙岗板块内居住区道路两侧几乎都是参天大树，交相掩映，一眼望去葱葱郁郁，相比新区内新植的树苗，实用性方面更是有过之而无不及。
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郑州碧沙岗公园
图源网络
交通配套
老城区相较于新区还有一大优势——常住人口多。在政府各项规划落位时，人口入驻率会是一项重要的考虑，比如地铁建设。地铁1号线、2号线、5号线的建设走向，很大程度上是考虑了城市人口聚集情况，而地铁14号线虽然在第十一届全国少数民族传统体育运动会的机遇下，得以提前建设，但由于常西湖板块人口入住率不足，部分站点虽已建成，但目前并未投入使用。
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碧沙岗板块交通配套
数据来源：克而瑞栅格系统
碧沙岗板块位于中原老城区，得益于人口的聚集，区域内交通配套十分完善。据克而瑞数据显示，区域内交通点位有约498个，其中地铁站点约15个，包括7个换乘站点，可以实现地铁1号线和5号线之间的换乘。
从当前配套情况来看，碧沙岗板块拥有非常充足并且成熟的教育、商业、医疗、交通和生态配套，置业者梦寐以求的品质生活，在这里无需历经时间的等待就可以实现。
这是老城区相较于新区非常大的优势，也是碧沙岗板块吸引购房者的主要原因之一。
老城区的新活力
大部分老城区的短板，是发展几乎达到饱和，与新区的无限发展前景相比，老城区实力有余，长性不足，但近两年，碧沙岗板块却焕发出新的生机。
2020年10月17日，二砂文创园首期开园，首开区约17家头部文创公司入驻，包括约10家外部公司（含3家上市公司郑州分公司）。
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二砂文创园实景图
图源网络
二砂文创园首开区中原创新创业与人才孵化基地的打造，未来计划实现1000+家入驻企业与商业品牌、总就业人口约30000人、年度总体客流约2000万人次、年度总税收约10亿元，这将是区域乃至升级、产业蝶变的重要一步。待二砂文创园完全建设完成，中原区碧沙岗板块的经济和发展将会呈现另一番面貌。
一边是二砂厂的转身蜕变，另一边，国棉三厂的搬迁改造也提上了日程。
今年8月，郑州国棉三厂特色历史文化街区综合改造项目正式启动，这个依托国棉三厂苏式建筑的郑州纺织工业遗址博物馆，估算总投资137万余元。
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国棉三厂苏式建筑
图源网络
根据《郑州国棉三厂特色历史文化街区综合改造项目》，国棉三厂改造主要建设内容包括旧建筑改造工程、旧建筑拆除工程、改建商业工程、建设纺织工业博物馆工程、室外景观改造工程等五个部分。改造后，整个项目或将以博物馆+商业街区+步行街的形式展现出来。
在保留建筑文化特色的同时，让区域焕发出新的生机，未来这里也许会形成新的文化中心，带来经济和产业的变革。
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国棉三厂改造规划
图源网络
碧沙岗板块地产发展前景
老城的成熟魅力与城市改造焕发的活力，共同造就了碧沙岗板块的吸引力，但老城区发展区域趋于饱和，板块地产发展前景要综合土地供应量价和购房门槛进行分析。
根据克而瑞栅格系统显示，2018年12月以来碧沙岗板块土地市场仅成交5宗地，平均楼板价约3601元/㎡，居于全市高位；为数不多的土地资源受到品牌房企的争抢，5幅地块由分别由碧桂园、万科、恒大及本土品牌房企康桥、名门拿下。
由此碧沙岗板块的热度可见一斑，也正是因此，随着老城区土地资源的日益减少，未来板块内土地热度会进一步升高，且对拿地房企的实力会有更高的要求。即，碧沙岗板块未来的房地产发展会以实力房企为主，开发项目的品质也会因房企实力和经验的加持而得以保证。
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近两年碧沙岗板块土地成交情况
数据来源：克而瑞栅格系统
受供应影响，近一年内，碧沙岗板块内仅14个项目在售，累计成交面积约56.83万方，板块月均流速约4.74万方；2020年下半年以来，随着恒大云玺、康桥玖玺园等项目的入市，成交均价呈现上升趋势，11月份碧沙岗板块成交均价在约17280元/㎡，在郑州范围内处于较高水平。
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近一年碧沙岗板块新房在售和成交情况
数据来源：克而瑞栅格系统
板块项目狭义库存面积约83.49万方，去化周期约17.6个月，去化压力稍大；板块库存主要集中在90-140㎡产品，小面积户型和改善的大面积户型亟待补仓。
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碧沙岗板块项目存量情况
数据来源：克而瑞栅格系统
根据以上大致可以看出，由于碧沙岗板块各项配套和新的发展规划，市场热度处于高位，但也因区域发展成熟，土地供应短缺，即使目前库存略高，但因市场容量相对固定，未来市场去化仍然较为乐观。
另一方面，土地市场一地难求，品牌房企因经济实力在拿地方面会更占据优势，且品牌房企开发经验充足，对碧沙岗板块的市场来说，更有利于板块内住房品质的提升。
此外，在产品规划方面，碧沙岗板块目前90-140㎡产品位于库存高位，房企在进驻碧沙岗板块后的产品规划方面，可酌情分散户型面积，增加90㎡以下和140㎡以上的产品，在一定从程度上能够规避市场竞争高地，获得去化优势。
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